FRANKFURT (dpa-AFX) - Das Risiko für eine Immobilienblase in Frankfurt und München ist trotz hoher Wohnungspreise moderat. Zu diesem Ergebnis kommt die Schweizer Großbank UBS in einer neuen Studie. Für andere Metropolen im Ausland, allen voran Zürich, schlägt sie dagegen Alarm.
Frankfurt verzeichne einen deutlichen Rückgang bei der Gefahr einer Immobilienblase, "getrieben durch einen Rückgang der Immobilienpreise", schreibt die UBS in ihrer Analyse, die 2026 bereits das zwölfte Mal erschien. Auch in München sei das Blasenrisiko moderat, da hohe Zins- und Baukosten den Wohnungsmarkt bremsten.
Eine Immobilienblase entsteht, wenn sich die Preise für Wohnungen und Häusern stark vom Einkommen der Menschen und dem tatsächlichen Wert der Objekte entfernen. Noch 2022 zählten Frankfurt und München laut UBS zu den Metropolen mit dem größten Risiko für eine Immobilienblase weltweit. Der Grund für die Entwarnung: Seitdem sind die Kaufpreise wegen gestiegener Kreditzinsen inflationsbereinigt deutlich gefallen, während die Verbraucherpreise stark anzogen und auch die Einkommen zulegten.
Immobilienblasen gefährlich für Wirtschaft
Für ihren "Global Real Estate Bubble Index" analysierte die UBS die Immobilienpreise in 23 Metropolen weltweit, darunter aus Deutschland München und Frankfurt. Dafür vergleicht die Bank Kaufpreise und Mieten mit der Entwicklung der Einkommen und der Wirtschaft und schaut, ob es auffällige Abweichungen gibt. Auch die Verschuldung der Haushalte und die Entwicklung am Bau werden berücksichtigt.
Übertreibungen waren hier schon öfter ein Alarmsignal, etwa in den USA, wo 2007/2008 eine Immobilienblase platze und die globale Finanzkrise auslöste. Das Beben an den Finanzmärkten brachte kurz darauf die Investmentbank Lehman Brothers zu Fall, es folgte eine globale Banken- und Wirtschaftskrise, die später zur Euro-Schuldenkrise führte.
Heute sei das Risiko von Immobilienblasen weltweit nur wenig verändert gemessen am Vorjahr, schreibt die UBS. Ein flächendeckender neuer Immobilienboom sei nicht in Sicht. Vor allem in drei Metropolen gibt es aber demnach große Gefahren, dass sich die Preisentwicklung von den tatsächlichen Immobilienwerten entkoppelt hat: Zürich, Tokio und Miami.
In den vergangenen 20 Jahren habe Zürich unter allen untersuchten Städten den stärksten Anstieg der Wohnungspreise verzeichnet, erklärt die UBS. Zugleich zeige das "außergewöhnlich hohe und weiter steigende Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten" eine zunehmende Abhängigkeit von günstigen Finanzierungskosten.
Die geringste Gefahr für eine Immobilienblase sieht die UBS derzeit dagegen in Sao Paulo, San Francisco und New York. Auch Paris und London stehen weit unten in dem Index.
Kaufpreise unter Druck, aber Mieten steigen
In London wie auch in Deutschland sind die Häuserpreise zumindest bereinigt um die Inflation der vergangenen Jahre deutlich gefallen, erläutert die Bank. Die Immobilienmärkte in Frankfurt und München hätten nach langem Niedrigzins-Boom erheblich korrigiert, sagt Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland. "Inflationsbereinigt liegen die Preise bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen von 2021 und 2022."
In Frankfurt seien die Immobilienpreise allein 2025 um drei Prozent gefallen. Dort gebe es aber weiter deutlich mehr Nachfrage als Angebot, so die UBS: "Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten treiben die Mieten nach oben, während hohe Bau- und Finanzierungskosten die Neubautätigkeit bremsen."
In München lägen die Immobilienpreise inflationsbereinigt fast ein Viertel unter dem Rekord von 2022. Steigende Kreditzinsen hätten Preisanstiege verhindert.
In Deutschland und vielen anderen Ländern hatten niedrige Zinsen zu einem historisch Immobilienboom geführt, der bis 2022 dauerte und die Preise für Häuser und Wohnungen hoch schießen ließ. Danach folgte laut Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) 2023 der stärkste Immobilien-Preisverfall seit 60 Jahren, weil die Zinsen und Baukosten wegen des Ukraine-Kriegs stark stiegen.
Hohe Zinsen: Keiner neuer Boom in Sicht
2025 verteuerten sich Wohnungen und Häuser in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Jahresschnitt erstmals seit 2022 wieder. Doch einem starken Preisanstieg stehen erneut gestiegene Bauzinsen im Weg, die mit dem Iran-Krieg die Marke von vier Prozent überschritten haben und Kredite verteuern.
"Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat einen erheblichen Teil der Überbewertungen aus der Niedrigzinsphase abgebaut", sagt UBS-Manager Sükriya Aclan. Das knappe Wohnungsangebot in Frankfurt und München ergebe solide Aussichten für langfristig orientierte Käufer.
Auch den Mythos der soliden eigenen vier Wände schränkt die UBS ein: "In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte bot Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Schutz vor Inflation", schreibt die Bank. In Märkten, in denen es 2021 ein sehr hohes Risiko für eine Preisblase gab, seien seither die Immobilienpreise preisbereinigt besonders stark gesunken mit im Schnitt rund 15 Prozent./als/DP/jha
