1H26: Swiss Prime Site mit starkem operativem Ergebnis und nachhaltigem Wachstum; FFO I von CHF 2.15 pro Aktie (+2.4%)
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Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
1H26: Swiss Prime Site mit starkem operativem Ergebnis und
nachhaltigem Wachstum; FFO I von CHF 2.15 pro Aktie (+2.4%)
20.08.2026 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 20. August 2026
* FFO I +2.4% auf CHF 2.15 pro Aktie (1H25: CHF 2.10)
* Konsolidierter Betriebsertrag +3.4% auf CHF 270.3 Mio. (auf
vergleichbarer Basis, exkl. Jelmoli)
* EBITDA +4.6% auf CHF 208.7 Mio. (exkl. Neubewertung und
Gewinne Immobilienverkäufe)
* Mieterträge +2.2% auf CHF 230.6 Mio.; Wachstum EPRA
like-for-like von 1.4%
* Wertanstieg eigenes Immobilien-Portfolio auf CHF 14.0 Mrd. per
Ende Juni 2026 (+0.6% gegenüber Ende 2025); Bewertungsgewinne
von CHF 148 Mio.
* Ertrag Asset Management +5.2% auf CHF 40.0 Mio.; rekordhohes
Neugeld von CHF 0.95 Mrd. (1H25: CHF 0.62 Mrd.)
* Steigerung Assets under Management bei Swiss Prime Site
Solutions auf CHF 14.8 Mrd. per Ende Juni 2026 (+3.5%
gegenüber Ende 2025)
* Verbesserung ISS STOXX ESG-Rating auf B-; Swiss Prime Site
gehört damit zu den 10% weltweit am nachhaltigsten bewerteten
Immobilienfirmen
* Guidance für 2026 bestätigt; FFO I für Gesamtjahr 2026 am
oberen Ende der im Februar angegebenen Spanne zwischen CHF
4.25 und CHF 4.30 pro Aktie erwartet
Marcel Kucher, CEO Swiss Prime Site: «Das erste Halbjahr 2026
bestätigt die starke Marktposition von Swiss Prime Site. Wir haben
bedeutende Verträge mit neuen und bestehenden Mietern zu
attraktiven Konditionen abgeschlossen, unser Portfolio weiter auf
Prime-Lagen ausgerichtet und wichtige Meilensteine in der
Entwicklung des Prime Tower Areals sowie in Otelfingen erreicht.
Im Asset Management erzielten wir mit knapp CHF 1 Mrd. Neugeld ein
Rekordergebnis. Diese positive Entwicklung spiegelt sich auch in
einem starken operativen Ergebnis wider. Mit einem FFO I von CHF
2.15 pro Aktie sind wir auf Kurs und erwarten für das Gesamtjahr
einen Wert am oberen Ende der im Februar kommunizierten
Bandbreite. Unsere langfristigen strategischen Prioritäten und wo
wir Opportunitäten sehen, präsentieren wir Ende Oktober an unserem
Capital Markets Day in Zürich.»
Deutlicher Anstieg Konzerngewinn und weitere operative
Fortschritte
Swiss Prime Site steigerte im ersten Halbjahr 2026 den Reingewinn
um 17.2% auf CHF 192.5 Mio. Das zahlungswirksame Ergebnis (FFO I)
stieg gegenüber der Vorjahresperiode um 2.4% auf CHF 2.15 pro
Aktie.
Die operative Entwicklung im ersten Halbjahr unterstreicht die
Wachstums- und Ertragskraft des auf zwei Säulen basierenden
Geschäftsmodells. So stieg der konsolidierte Betriebsertrag auf
vergleichbarer Basis, d.h. insbesondere exklusive Jelmoli um 3.4%
auf CHF 270.3 Mio., während der vergleichbare Betriebsaufwand um
3.4% auf CHF 64.4 Mio. sank. Der Betriebsgewinn (EBITDA) exklusive
Neubewertungsgewinne und Gewinne aus Immobilienverkäufen stieg im
ersten Halbjahr 2026 entsprechend um 4.6% auf CHF 208.7 Mio.
Der netto Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund einer einmaligen
Bewertungsanpassung gegenüber der Vorjahresperiode von CHF 97.0
Mio. auf CHF 113.9 Mio. Hauptgrund war das eingebettete Derivat
der im Februar 2026 vorzeitig refinanzierten Wandelanleihe. Diesem
Effekt wirkte der tiefere durchschnittliche Zinssatz teilweise
entgegen. Der Steueraufwand stieg im Periodenvergleich aufgrund
höherer latenter Steuern infolge der Portfolioaufwertungen von CHF
40.0 Mio. auf CHF 54.6 Mio.
Immobilien mit höheren Mieterträgen und anhaltend tiefen
Leerständen
In den ersten sechs Monaten 2026 stiegen die Mieterträge der
eigenen Immobilien um 2.2% auf CHF 230.6 Mio. Treiber waren
Neuvermietungen nach Umbauten und Renovationen,
Vertragsverlängerungen zu höheren Mieten sowie die im Vorjahr
getätigten Zukäufe. Die bereits 2025 angekündigten
Liegenschaftsverkäufe dämpften dabei den Anstieg.
Auf vergleichbarer Basis (EPRA like-for-like) erhöhten sich die
Mieterträge um 1.4%. Haupttreiber waren Neuabschlüsse und
Vertragsverlängerungen zu Konditionen über den bisherigen
Bestandsmieten. Dabei stieg der EPRA like-for-like Mietzins real
um 1.3%. Indexierungen und die tiefere Leerstandsquote trugen
zusammen weitere 0.1% zum Wachstum bei.
Die höheren Mieten spiegeln die konsequente Portfoliooptimierung
im Rahmen der Capital-Recycling-Strategie sowie die robuste
Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen an erstklassigen Lagen
wider und unterstreichen die Qualität des eigenen
Immobilienportfolios.
Die Leerstandsquote lag per Ende Juni 2026 im Vergleich zu Ende
2025 bei unverändert 3.7%. Die durchschnittliche Restlaufzeit der
Mietverträge (WAULT) belief sich per Ende Juni 2026 auf 5.7 Jahre
gegenüber 5.3 Jahre per Ende 2025.
Wertanstieg Immobilienportfolio auf erstmals über CHF 14 Mrd.
trotz Verkäufen
Der Wert des eigenen Immobilienportfolios erhöhte sich per Ende
Juni 2026 gegenüber Ende 2025 um 0.6% auf CHF 14'005 Mio. Damit
hat der Portfoliowert erstmals die Schwelle von CHF 14 Mrd.
überschritten.
Die Neubewertungsgewinne stiegen im ersten Halbjahr 2026 auf CHF
148 Mio. nach CHF 102.0 Mio. in der Vorjahresperiode. Haupttreiber
waren nachhaltig tiefere Kosten in der Immobilienbewirtschaftung,
höhere Mietabschlüsse sowie ein Rückgang von 2 Basispunkten des
durchschnittlichen Diskontsatzes aufgrund des attraktiven
Marktumfeldes.
Im Rahmen der Capital-Recycling-Strategie schloss das Unternehmen
im ersten Halbjahr 2026 den Verkauf von fünf Liegenschaften ab.
Der Gesamtwert der veräusserten Objekte belief sich auf CHF 166.9
Mio.; gegenüber dem Fair Value resultierte ein Gewinn von CHF 6.9
Mio. Der Fokus der Verkäufe lag auf kleineren Shopping-Zentren in
sekundären Lagen und erhöhte damit weiter die durchschnittliche
Qualität des Portfolios. Per Ende Juni 2026, befanden sich 99%
aller von Swiss Prime Site gehaltenen Liegenschaften gemäss den
Immobilienschätzern von Wüest Partner an den besten Standorten der
Schweiz.
Im Entwicklungsbereich erreichte Swiss Prime Site im ersten
Halbjahr 2026 zwei wichtige Meilensteine. Hitachi Energy wählte
Otelfingen als neuen zentralen Produktionsstandort in der Schweiz.
Geplant sind Neubauten auf zwei bisher unbebauten Parzellen sowie
die umfassende Revitalisierung des ehemaligen
Jelmoli-Logistikgebäudes. Swiss Prime Site begleitet die
Entwicklung eng und wird das Areal nach Vorliegen der
Baubewilligung (voraussichtlich Ende 2027) an Hitachi Energy
verkaufen. Der entsprechende Verkaufsvertrag wurde Mitte August
2026 unterzeichnet.
Auch beim Prime Tower Areal in Zürich West wurde ein bedeutender
Schritt erzielt: Mit der Universität Zürich wurde eine
Absichtserklärung zur Anmietung der Maag-Hallen durch das
Naturhistorische Museum abgeschlossen. Swiss Prime Site beendet
damit das Projekt «Maaglive» und fokussiert sich künftig auf die
Weiterentwicklung des Maag Areals als kulturelles Zentrum von
Zürich West sowie auf den Erhalt und die umfassende Sanierung der
historischen Maag-Hallen.
Die laufenden Bauprojekte an der Fraumünsterpost, im YOND Campus
und bei der Destination Jelmoli in Zürich schreiten planmässig
voran.
Per Ende Juni 2026 umfasste das Immobilienportfolio 127 Objekte
gegenüber 132 Objekten per Ende 2025.
Asset Management mit gutem Ertragswachstum und starkem
Neugeldzufluss
Das Asset-Management-Geschäft von Swiss Prime Site, Swiss Prime
Site Solutions, profitierte auch im ersten Halbjahr 2026 von der
starken Marktposition sowie der hohen Nachfrage Schweizer
institutioneller Investoren nach Immobilienanlagen und wuchs
erneut deutlich.
Das verwaltete Immobilienvermögen stieg per Ende Juni 2026 auf CHF
14.8 Mrd., nach CHF 14.3 Mrd. per Ende 2025. Das Wachstum war
dabei breit über die Fonds- und Dienstleistungspalette abgestützt.
Die Neugelder erreichten in der Berichtsperiode mit CHF 0.95 Mrd.
nach CHF 0.62 Mrd. in der Vorjahresperiode einen Rekordwert.
Im ersten Halbjahr wurden Kapitalerhöhungen von insgesamt knapp
CHF 0.3 Mrd. durchgeführt und zusätzlich bereits zugesagte Mittel
über CHF 0.2 Mrd. abgerufen. Rund ein Drittel der
Kapitalerhöhungen entfiel auf neue Investoren, zwei Drittel auf
bestehende Kunden. Dies bestätigt die starke Marktposition von
Swiss Prime Site Solutions.
Anfang Januar übertrug zudem eine Pensionskasse das Management
ihres Immobilienportfolios im Wert von über CHF 0.4 Mrd. an Swiss
Prime Site Solutions.
Im Gegenzug veräusserte Swiss Prime Site Solutions erfolgreich
abgeschlossene Entwicklungsprojekte (Promotionen) im Wert von rund
CHF 0.3 Mrd., entsprechend sind sie nicht mehr in den Assets under
Management enthalten.
Das Asset Management erzielte im ersten Halbjahr 2026 einen
Betriebsertrag von CHF 40.0 Mio., 5.2% mehr als in der
Vorjahresperiode. Haupttreiber waren die höheren verwalteten
Immobilienvermögen sowie gestiegene transaktionsbezogene Erträge
im Zusammenhang mit dem Neugeldzufluss. Mehr als zwei Drittel der
Erträge entfielen auf wiederkehrende Erträge, hauptsächlich
Management Fees, knapp ein Drittel auf nicht wiederkehrende
Erträge insbesondere Kauf- und Verkaufskommissionen sowie
Vertriebsgebühren.
Insgesamt wurde in den vergangenen sechs Monaten ein rekordhohes
Transaktionsvolumen von 31 Liegenschaften mit einem Gesamtvolumen
von rund CHF 0.7 Mrd. nach CHF 0.6 Mrd. in der Vorjahresperiode
abgewickelt.
Gleichzeitig sanken die Kosten um 1.0% auf CHF 14.0 Mio. Der
Betriebsgewinn (EBITDA) stieg dadurch im ersten Halbjahr 2026 um
8.9% auf CHF 26.0 Mio.
Solide und breit diversifizierte Finanzierungsstruktur
Swiss Prime Site verfügt über eine starke Bonität sowie eine
solide und breit diversifizierte Finanzierungsstruktur. Die
ungenutzten, vertraglich zugesicherten Finanzierungslinien
betrugen zur Jahresmitte CHF 0.7 Mrd. (CHF 1.1 Mrd. per Ende
2025), was zusammen mit den flüssigen Mitteln eine sehr hohe
operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. Im Februar hat
Swiss Prime Site in diesem Zusammenhang eine Wandelanleihe mit
Laufzeit bis 2030 vorzeitig durch die Emission einer neuen
unverzinslichen Wandelanleihe über CHF 350 Mio. refinanziert. Die
attraktiven Konditionen und die deutliche Überzeichnung
unterstreichen das Vertrauen des Kapitalmarkts in Swiss Prime
Site. Darüber hinaus emittierte Swiss Prime Site im ersten
Halbjahr zwei Schweizer Franken Bonds zu attraktiven Konditionen.
Die durchschnittliche Laufzeit der Finanzierungen erhöhte sich
damit leicht auf 4.0 Jahre, nach 3.9 Jahren per Ende 2025.
Dank des anhaltenden Tiefzinsumfelds sanken die
Refinanzierungskosten gegenüber der Vorjahresperiode weiter. Der
durchschnittliche Zinssatz lag im ersten Halbjahr 2026 bei 0.83%
nach 0.98% im ersten Halbjahr 2025 und 0.94% im Gesamtjahr 2025.
Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-value,
LTV) lag saisonal bedingt aufgrund der Zahlung der Dividende bei
39.9% nach 38.1% per Ende 2025. Swiss Prime Site erwartet, dass
der LTV im Jahresverlauf wieder unter 39% sinken wird.
Fortschritte im Nachhaltigkeitsbereich
Auch im Bereich Nachhaltigkeit erzielte Swiss Prime Site im ersten
Halbjahr klare Fortschritte. Die konsequente Umsetzung der
angestossenen Initiativen - unter anderem bei der erneuerbaren
Energieversorgung und der Solarstromerzeugung - führte zu einer
weiteren Reduktion der CO[2]-Intensität unseres
Immobilienportfolios. Gleichzeitig erhöhte ISS STOXX das
ESG-Rating von Swiss Prime Site auf B- von bisher C+. Damit zählt
Swiss Prime Site zu den nachhaltigsten 10% der weltweit rund 400
von ISS bewerteten Immobilienunternehmen.
Ausblick 2026 bestätigt
Für das Geschäftsjahr 2026 erwartet Swiss Prime Site gegenüber
2025 weiterhin höhere Mieterträge und eine tiefere Leerstandsquote
im Immobilienportfolio. Im Asset Management hält das Unternehmen
am Ziel eines organischen Wachstums der Assets under Management
von rund CHF 1.0 Mrd. pro Jahr fest.
Beim operativen Ergebnis, gemessen am FFO I, erwartet Swiss Prime
Site einen Wert am oberen Ende der im Februar kommunizierten
Bandbreite von CHF 4.25 bis CHF 4.30 pro Aktie.
Der Verschuldungsgrad soll im Jahresverlauf wieder unter 39%
sinken und damit den saisonalen Effekt der Dividendenausschüttung
im ersten Halbjahr ausgleichen.
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