Stabiler deutscher Investmentmarkt startet mit wachsender Dynamik ins

Jahr 2026

Frankfurt/Main (ots) - Der deutsche Investmentmarkt hat sich in einem weiterhin

herausfordernden Umfeld 2025 insgesamt stabil präsentiert. Für das Gesamtjahr

wird ein Investmentumsatz von knapp 34 Mrd. EUR registriert. Damit wird das

Vorjahresergebnis leicht um 3,5 % verfehlt, allerdings fällt die

Umsatzentwicklung in den Assetklassen sehr unterschiedlich aus, darunter das

bemerkenswerte Umsatzplus im Bürosegment von 19,5 % und bei Hotels um knapp 29

%. Der moderate Umsatzrückgang beläuft sich bei Gewerbeimmobilien insgesamt auf

3,3 % und im Segment der Wohnportfolios (ab 30 Wohneinheiten) auf 4,1 %. Zum

Jahresende hat der Markt jedoch noch einmal an Dynamik zugelegt: Mit 10,2 Mrd.

EUR war es das transaktionsstärkste Quartal des abgelaufenen Jahres. Dies zeigt

die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit knapp 34,0 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz leicht unter

Vorjahresniveau (-3,5 %)

- Hiervon entfallen gut 8,9 Mrd. EUR (-4 %) auf das Marktsegment Residential

- Gewerbliche Investments kommen auf knapp 25,1 Mrd. EUR (-3 %)

- 77,5 % (20,1 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 5,0 Mrd. EUR

- Im gewerblichen Marktsegment liegen RetailInvestments mit knapp 6,5 Mrd. EUR

an der Spitze, vor Büro- und Logistik-Investments mit jeweils rund 6,2 Mrd.

EUR

- Berlin ist erneut die Nummer 1 der deutschen A-Standorte (gut 3,2 Mrd. EUR)

- Während sich die Nettospitzenrenditen in den Segmenten Büro und Residential

stabil zeigen, sind jeweils im Logistik- und Retailbereich punktuell leichte

Korrekturen nach oben zu verzeichnen

- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit gut 44 % weiter auf relativ

hohem Niveau

- Rund 1.400 erfasste Transaktionen

"Mit einem Investmentvolumen von 8,9 Mrd. EUR war Wohnen erneut mit Abstand die

umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt. Das Vorjahresergebnis

wurde zwar leicht um knapp 4 % verfehlt, aber besonders das dynamischere vierte

Quartal mit einem Umsatz von 2,7 Mrd. EUR belegt das ungebrochen hohe

Investoreninteresse an Wohnportfolios, das im abgelaufenen Jahr 2025 nicht immer

auf passendes Produkt getroffen ist", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas

Real Estate Deutschland. "Zum Jahresende konnten aber noch einmal einige

großvolumige Transaktionen erfolgreich über die Ziellinie gebracht werden, und

für 2026 zeichnet sich eine Fortsetzung dieser Marktbelebung mit einem höheren

Residential-Investitionsvolumen ab. Treiber der Entwicklung werden die sich

füllende Produktpipeline sowie die ungebrochen hohe Attraktivität von

Wohninvestments sein. Aufgrund der niedrigen Bauaktivität dürften sich die

bestehenden Nachfrageüberhänge verfestigen, sodass Investoren weiterhin mit

stabilen Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzialen kalkulieren können - auch

abseits der großen Metropolen und von Neubauentwicklungen. Bereits jetzt

registrieren wir deutlich mehr Dynamik bei großvolumigen Bestandsportfolios und

auch abseits der A-Städte, die sich 2026 in leicht sinkenden Renditen

widerspiegeln könnte".

Gewerblicher Investmentumsatz bestätigt Vorjahresergebnis - moderate

Beschleunigung zum Jahresende

"Der gewerbliche Investmentmarkt hat mit einem Investmentvolumen von 25,1 Mrd.

EUR das Vorjahresergebnis bestätigt. In einem herausfordernden Marktumfeld, in

dem vor allem geopolitische Unsicherheiten und tiefgreifende handelspolitische

Konflikte zusätzlich belastend auf die aktuell strukturell schwach aufgestellte

deutsche Wirtschaft wirkten, fällt der Abstand zum Vorjahr mit minus 3 % gering

aus. Nach einem starken Jahresauftakt, mit dem Berliner Upper West als größte

Einzelhandelstransaktion des Jahres und mit einer hohen Investorenaktivität bei

der Anbahnung von Deals, hat die Marktdynamik im Windschatten der zusätzlich

verhängten Zölle sowie den auf das Sentiment drückenden Startschwierigkeiten der

neuen Bundesregierung in den Sommermonaten an Tempo verloren, um sich zum

Jahresende hin wieder moderat zu beschleunigen. Insgesamt robuste Nutzermärkte,

ein sich stabilisierendes Zinsumfeld wie auch das Signal der Bundesregierung zu

weitreichenden Investitionen und Reformen haben den Investmentmärkten etwas mehr

Auftrieb gegeben. Das vierte Quartal war dann auch das umsatzstärkste des Jahres

mit 7,6 Mrd. EUR", erläutert Zorn.

"Das starke Schlussquartal zeigt, dass die Pipeline in vielen Fällen

umsetzungsreif geworden ist und Prozesse häufiger konsequent zum Abschluss

gebracht werden. Entscheidend dafür waren realistischere Preisvorstellungen und

eine bessere Planbarkeit der Finanzierung. Auch wenn die Gesamtkosten der

Fremdfinanzierung im Jahresverlauf nicht so deutlich zurückgegangen sind, wie zu

Jahresbeginn erhofft und dadurch auch das Transaktionsvolumen etwas unter den

Erwartungen lag, hat sich die Marktmechanik stabilisiert. So bahnen sich derzeit

insbesondere dort Transaktionen an, wo Qualität, Cashflow-Transparenz und eine

realistische Strukturierung zusammenkommen. In Summe dürfte 2026 damit stärker

von einer breiteren Dealbasis geprägt sein, auch wenn die Marktteilnehmer bei

Kalkulation und Risiko diszipliniert agieren", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO

von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsimmobilien an der Spitze

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 6,51 Mrd. EUR liegen

Einzelhandelsimmobilien 2025 zum ersten Mal seit 2011 wieder an der Spitze der

Assetklassenverteilung und erreichen damit einen Anteil von rund 26 % am

gewerblichen Gesamtumsatz. Im Vorjahresvergleich konnten sie ein leichtes Plus

um rund 3 % verzeichnen. Begünstigt wurde das Ergebnis auch durch einzelne

großvolumige Abschlüsse. Dazu zählt insbesondere die Übernahme der

Porta-Unternehmensgruppe durch XXXLutz im hohen dreistelligen Millionenbereich,

die den mit Abstand größten Deal des Jahres stellt und dem Retailvolumen

entsprechend zusätzlichen Schub verliehen hat. Ausschlaggebend für den

Spitzenplatz ist aber auch, dass in diesem Segment insgesamt vergleichsweise

viele marktgängige Core- und Core-plus-Produkte angeboten und umgesetzt werden

konnten. In einem weiterhin selektiven Umfeld suchen viele Investoren verstärkt

nach stabilen Erträgen und gut kalkulierbaren Mietstrukturen. Davon profitieren

insbesondere lebensmittelgeankerte Fachmarkt- und Nahversorgungsformate, da sie

selbst in einem verhaltenen Konsumklima sichere Erträge bieten. Entsprechend

tragen 2025 Investments in Discounter, Fach- und Supermärkte fast 50 % zum

gesamten Retail-Investmentvolumen bei.

Während Büroobjekte zur Jahresmitte noch das Ranking angeführt haben, liegen sie

aktuell mit einem Investitionsvolumen von knapp 6,23 Mrd. EUR (anteilig 25 %) an

zweiter Stelle. Nichtsdestotrotz kommen sie im Vorjahresvergleich auf einen

bemerkenswerten Zuwachs von 20 %. Deutliche Umsatzimpulse kommen vor allem aus

Objekten, die nutzerseitig wettbewerbsfähig sind und bei denen Lage,

Flächenkonzept und ESG-Profil eine belastbare Vermietbarkeit gewährleisten. So

konnten im abgelaufenen Jahr auch wieder mehrere großvolumige Transaktionen,

davon sieben im dreistelligen Millionenbereich, zum Abschluss gebracht werden.

Prominentestes Beispiel dürfte das Upper West sein, das für mehr als 400 Mio.

EUR veräußert wurde. "Aktuell befinden sich noch mehrere Transaktionen mit

signalgebendem Charakter in Verhandlung, die in absehbarer Zeit in das

Transaktionsvolumen einfließen dürften. Dies unterstreicht auch das wieder

wachsende Vertrauen in eine langfristig stabile Nachfrage nach Büroflächen. Ein

zentraler Hebel für die erfolgreiche Umsetzung solcher Transaktionen bleibt aber

die Finanzierung. Banken agieren weiterhin selektiv und setzen hohe Transparenz

bei Cashflows, Capex-Planung und Objektrisiken voraus. In diesem Umfeld gewinnen

daher auch alternative Kapitalquellen weiter an Bedeutung", erläutert Nico

Keller.

Nur knapp hinter dem Bürosegment folgt auf dem dritten Rang mit 6,18 Mrd. EUR

die Assetklasse Logistik, die damit rund ein Viertel zum Gesamtergebnis

beiträgt. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um rund 10 %.

Auffällig ist jedoch, dass mehr als 4,1 Mrd. EUR des Resultats allein auf

Einzeltransaktionen entfallen. Damit bewegt sich dieses Teilsegment wieder in

der Größenordnung seines langjährigen Durchschnitts. Der Portfolioanteil fällt

entsprechend mit 33 % vergleichsweise niedrig aus. Im zweiten Halbjahr hat aber

auch das Portfoliogeschäft wieder an Dynamik gewonnen. Allein im Schlussquartal

wurden noch drei Paketverkäufe im dreistelligen Millionenbereich registriert.

Auf dem vierten Rang liegen Hoteltransaktionen. Mit einem registrierten Volumen

von knapp 1,82 Mrd. EUR (anteilig 7 %) können sie ihr Vorjahresergebnis um rund

29 % übertreffen. Zwar prüfen Investoren nach wie vor die Betreiberqualität sehr

genau, jedoch stützen die wachsenden Übernachtungszahlen und die insgesamt guten

Auslastungsquoten das Segment auch in der Breite. Einen ebenfalls deutlichen

Volumenzuwachs verzeichnen darüber hinaus Healthcare Investments. Mit knapp 1,38

Mrd. EUR tragen sie 5,5 % zum gewerblichen Investitionsvolumen bei.

Einzeltransaktionen tragen Gros des Marktgeschehens

Der gewerbliche Investmentmarkt wurde 2025 klar von Einzeltransaktionen

getragen, auf die rund 80 % des Gesamtvolumens entfallen. Mit knapp 20,1 Mrd.

EUR wurde dabei das Vorjahresresultat leicht übertroffen (+1,5 %). Hierzu

beigetragen hat vor allem maßgeblich, dass die Anzahl der Transaktionen im

mittleren Größensegment zwischen 25 und 100 Mio. EUR um fast ein Drittel

zugenommen hat. Dies ist ein deutlicher Beleg dafür, dass die Marktaktivität

insgesamt in der Breite wieder wächst, sich dies aber nicht unbedingt im Volumen

widerspiegelt, da die Frequenz an Großtransaktionen aktuell noch moderat ist.

Dies bestätigt auch der Blick auf das Portfoliovolumen, das mit rund 5 Mrd. EUR

auf dem niedrigsten Wert seit 2011 notiert. Innerhalb des Portfoliosegments

konzentriert sich das Volumen vor allem auf die Sparten Logistik und

Einzelhandel, die Paketverkäufe von insgesamt jeweils rund 2 Mrd. EUR

verzeichnen. Obwohl der Büro-Investmentmarkt insgesamt deutlich mehr Bewegung

zeigt, konnten im abgelaufenen Jahr keine Portfolioabschlüsse verzeichnet

werden.

Der Anteil ausländischer Investoren liegt 2025 mit 44 % auf einem leicht

überdurchschnittlichen Niveau, was die unverändert hohe internationale Relevanz

des deutschen Investmentmarkts unterstreicht. Auffallend ist, dass europäische

Investoren (6,3 Mrd. EUR; +15%) sowie nordamerikanische Anleger (3,4 Mrd. EUR;

+7,5 %) deutliche Zuwächse gegenüber dem Vorjahr verzeichnen können, während

asiatische Investoren nur rund 450 Mio. EUR (-76 %) platzierten.

A-Standorte durch weniger Sondertransaktionen mit leichtem Volumenrückgang

Das Transaktionsvolumen in den sieben größten deutschen Städten Berlin,

Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart summiert sich zum

Jahresende 2025 auf gut 11,4 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies

einem Rückgang um knapp 12 %, der allerdings maßgeblich auf die Assetklasse

Retail zurückzuführen ist. So wurden im Vorjahr 2024 allein mit den beiden

Transaktionen des KaDeWe in Berlin sowie der Pasing Arcaden in München rund 1,7

Mrd. EUR Volumen generiert. Solche Ausnahmetransaktionen sind 2025 weitestgehend

ausgeblieben. Alle übrigen großen Assetklassen können demgegenüber in den

A-Städten zum Teil deutliche Zuwächse verzeichnen. Den größten Beitrag leisten

wie üblich Bürotransaktionen, die in den Top-Städten mit 4,7 Mrd. EUR einen um

19 % höheren Wert als im Vorjahr verbuchen.

Klar an der Spitze der A-Standorte steht erneut Berlin, mit rund 3,3 Mrd. EUR

über alle Assetklassen (-8,5 %). Die größte Transaktion des Jahres in der

Hauptstadt war dabei der Verkauf des Upper West. Auf Platz 2 liegt München mit

2,6 Mrd. EUR (-4,6 %). Zu den größten Transaktionen der bayerischen Metropole

zählen die Veräußerungen des Oberpollinger sowie des Corbinian jeweils im

vierten Quartal. Rang 3 belegt Hamburg mit fast 1,9 Mrd. EUR (-17,4 %). Neben

dem Ankauf eines Pflegeheimportfolios durch die Stadt Hamburg konnten in der

Hansestadt auch mehrere Bürotransaktionen verzeichnet werden, wovon die größte

die Veräußerung des Atlantic Hauses darstellt. Auf den weiteren Plätzen folgen

nahezu gleichauf Köln mit 1,2 Mrd. EUR (-1 %) sowie Düsseldorf mit 1,1 Mrd. EUR

(+9,4 %). Mit nur 770 Mio. EUR (-53 %) liegt Frankfurt auf dem ungewohnten

vorletzten Platz. Maßgeblich zurückzuführen ist dies auf das vollständige Fehlen

von Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich. Das Schlusslicht bildet

derweil Stuttgart mit 630 Mio. EUR, was jedoch einem Zuwachs um rund 14 %

gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Leichte Spitzenrendite-Anstiege bei Logistik und Retail

Die zu Jahresbeginn erwartete Entspannung bei den Finanzierungskosten hat sich

im Jahresverlauf nur teilweise eingestellt. Insbesondere die langfristigen

Kapitalmarktzinsen blieben höher und volatiler als erhofft. Zwar kann insgesamt

eine investorenseitig wachsende Nachfrage in den meisten Assetklassen bilanziert

werden, jedoch haben die höher als zunächst erwarteten Gesamtkosten der

Fremdfinanzierungen bei der Preisfindung punktuell auch zu einem leichten

Renditeanstieg geführt. Materialisiert hat sich dies vor allem im Logistik- und

Einzelhandelsbereich. So haben die Spitzenrenditen im Logistiksegment im

Schlussquartal um weitere 10 Basispunkte auf nun 4,50 % zugelegt. Bei

Highstreet-Immobilien zeigt sich ein standortdifferenziertes Bild. Während in

München keine Veränderungen verzeichnet werden konnten, liegen die Anpassungen

in den übrigen A-Städten zwischen 5 und 15 Basispunkten, sodass im Schnitt der

Top-Städte ein Plus von 5 Basispunkten auf nun 3,81 % zu Buche steht. Darüber

hinaus kann auch für Shoppingcenter (+20 Basispunkte) und Baumärkte (+10

Basispunkte) ein leichter Anstieg vermeldet werden. Entsprechend rentieren beide

Objektarten in der Spitze nun bei jeweils 5,80 %. Für Fachmarktzentren und

Supermärkte/Discounter können dagegen unverändert 4,65 % bzw. 4,90 % angesetzt

werden. Alle anderen Assetklassen zeigen sich stabil. Demzufolge liegen die

Netto-Spitzenrenditen für Büros im Schnitt der A-Standorte weiter bei 4,36 %.

Teuerster Standort ist unverändert München mit 4,20 %, gefolgt von Berlin und

Hamburg mit jeweils 4,25 %. Im Wohnsegment sind für die Spitzenrenditen von

Neubauobjekten im Durchschnitt der Topstädte 3,58 % anzusetzen. Das

Healthcare-Segment liegt stabil bei 4,90 %.

Perspektiven

Die den Investmentmarkt aktuell prägenden Faktoren werden 2026 über weite

Strecken marktbestimmend bleiben und in den kommenden Monaten für ein

unverändert herausforderndes Umfeld sorgen.

Hier sind zum einen geopolitische Entwicklungen zu nennen. Bereits die ersten

Tage des Jahres 2026 haben gezeigt, dass geopolitische Konflikte über Nacht

unerwartete Wendungen nehmen, Machtkonstellationen sich verändern und im

Ergebnis möglicherweise die globale Weltwirtschaft direkt oder indirekt

beeinflussen. Zum anderen wird die weitere konjunkturelle Entwicklung die

Investmentmärkte beeinflussen. Zum Jahreswechsel 2025/2026 steigt allerdings die

Zahl der Faktoren, die auf eine sukzessiv ins Positiv drehende konjunkturelle

Entwicklung hindeuten. So lassen die ifo Investitionserwartungen auf eine

moderat steigende Investitionstätigkeit schließen, und auch die Stimmung in den

Wirtschaftsverbänden hellt sich laut der jüngsten Verbandsumfrage des Instituts

der Deutschen Wirtschaft allmählich auf. Spätestens ab Herbst 2026 dürfte dann

das Infrastruktur-Sondervermögen der Bundesregierung von 500 Milliarden Euro für

entscheidende konjunkturelle Impulse sorgen. Dass es für einen nachhaltigen

Aufschwung mehr bedarf als das einfache Nutzen der neuen fiskalpolitischen

Spielräume, hat die Bundesregierung erkannt und erste Reformen auf den Weg

gebracht. Insgesamt dürfte der Rückenwind für die deutsche Wirtschaft im

Jahresverlauf kräftiger werden und für mehr Wachstum sorgen.

Neben einer dynamischeren Realwirtschaft dürften die Investmentmärkte von der

sich abzeichnenden Entwicklung auf den Finanzmärkten profitieren. Die

Inflationsrate im Euroraum hat sich um das 2 % Zielniveau der EZB eingependelt

und sollte sich ohne externe Schocks weiter verfestigen. Eine längere Phase

geldpolitischer Stabilität - sprich geringer Zinsvolatilität - ist

wahrscheinlich, was für mehr Planbarkeit und eine beschleunigte Preisfindung in

den Investment-Transaktionsprozessen sorgen dürfte. Für einen schrittweisen

Anstieg der Investmentaktivität spricht zusätzlich die sich füllende Pipeline an

marktfähigem, attraktivem Produkt in Konsequenz von Portfolioanpassungen,

aktivem Assetmanagement und Refinanzierungsanlässen. Positiv unterstützend

dürften auch die robusten Nutzermärkte in Deutschland wirken.

"Wenn es gelingt, die Innovationsstärke des Landes zu stützen und das

Konjunkturpaket der Bundesregierung zielgerichtet einzusetzen, dürften

nachhaltige Impulse für die Märkte die logische Konsequenz sein. Die drittgrößte

Volkswirtschaft der Welt bietet in der aktuellen Phase der Transformation und

des sich andeutenden Aufschwungs attraktive Investitionschancen für nationale

wie internationale Investoren. Wir gehen entsprechend vorsichtig optimistisch in

das neue Jahr und halten ein Investmentvolumen für realistisch, das zum

Jahresende 2026 um die 40 Mrd. EUR notieren wird", fasst Marcus Zorn zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q4 2025 | BNP Paribas Real

Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts

chland-report)

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Chantal Schaum

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